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Comprare casa felici? Ecco come fare

Sergio Seritti

Quali valutazioni è meglio fare prima di procedere all’acquisto di un immobile

1. Conoscere in modo approfondito la zona

Informarsi con il vicinato, gli amici o gli abitanti dell’area è il primo passo per comprare casa senza sorprese. Verificare la presenza di servizi (trasporti pubblici, scuole, aree verdi, negozi di vicinato, presidi sanitari, ecc.), capire le difficoltà eventuali di accesso, come raggiungere il posto, la facilità di parcheggio per i propri mezzi e per gli ospiti, sapere se ricade in zona a traffico limitato, se è vicina a strade di grande comunicazione, e così via. Tramite un tecnico di fiducia apprendere se rientra nel perimetro urbano (possibilità di realizzare box auto), se è zona storica (necessità di permessi di accesso), urbana o sub-urbana (probabile mancanza di servizi). Oppure collinare, pedecollinare, paesaggistica, agricola, o altro.

Non sempre la valutazione di mercato della “zona”, corrisponde alla posizione urbanistica. Ad esempio, vi sono delle città ove è maggiore il valore delle aree periferiche (lungomare, residenziali di pregio, ecc.), rispetto alle aree centrali abbandonate o degradate o comunque di difficile accesso. In ultimo, ma non ultimo, valutare il grado di sicurezza percepito nei dintorni e come eventualmente intervenire. Si può risolvere con un semplice portoncino blindato (garantito), con delle grate più o meno “artistiche” alle finestre, o con un buon impianto di allarme, magari con videosorveglianza domotica remota. In tal caso si consiglia comunque un sistema silenzioso, poiché è risaputo che quando suonano gli allarmi si ricevono solo maledizioni, mentre avere la garanzia di un pronto intervento immediato può spesso risolvere questioni pericolose.


 

2. Procurarsi una planimetria aggiornata

Appena impossessatisi della planimetria, è opportuno esaminarla insieme a un tecnico per verificare le dimensioni, la corrispondenza delle superfici dichiarate, la conformità urbanistica ed edilizia. Poi bisogna riscontrare la fattibilità degli interventi desiderati o necessari, comunque da prevedere. Sono determinanti le strutture, le servitù, il posizionamento degli scarichi, i rapporti di vicinato, i vincoli urbanistici e paesaggistici. A volte capita infatti di trovarsi a dover rinunciare a lavori di modifiche essenziali a causa di precedenti mancate verifiche.

Consulta un architetto prima della fase di acquisto dell'immobile

3. Verificare la fattibilità delle proprie idee

Analizzare alcune proposte progettuali di modifica e apprezzarne l’efficacia. Non sempre è possibile fare tutto quello che si desidera, spesso ci sono difficoltà tecniche (costi imprevisti) o burocratiche (normative ostative). Alcune volte è proprio impossibile fare quello che si ritiene necessario e così ci si trova delusi, ingannati se non truffati! Ovviamente quindi la fiducia nel professionista deve essere completa. Importante è valutare la struttura, la sua tipologia e, se si è in zona ad alto rischio sismico, è consigliabile un accertamento generale negli Uffici del Genio Civile. Se l’appartamento è in condominio, non si può sapere con assoluta certezza se sono stati fatti interventi strutturali nelle unità poste superiormente o inferiormente e con quale attenzione, ma un controllo, magari superficiale, è sempre meglio di niente!

4. Accertarsi della disponibilità di tutte le certificazioni obbligatorie

Dall’abitabilità, oggi agibilità, alle dichiarazioni di conformità degli impianti, fino alla famosa APE (acronimo di Attestazione di Prestazione Energetica). Se l’unità immobiliare risulta con una classificazione inferiore alla classe C (D, E, F o G) e l’appartamento è stato realizzato o ristrutturato prima del 2010, è abbastanza normale. Ovviamente bisognerà prevedere alcuni interventi di riqualificazione ben fatti affinché, oltre al valore teorico, il miglioramento della classe porti a benefici e risparmi energetici tangibili. Se invece la classe risulta di alto livello (classe C, B o addirittura A), sarebbe opportuno delegare un tecnico esperto, con lo scopo di verificarne la corrispondenza. Capita, soprattutto sul “nuovo”, che i costruttori lesinino sui materiali, ma ancor di più sulla loro corretta posa…. poi comunque la certificazione è sempre ottima.

 

5. Controllare il comfort acustico

Se l’unità risulta derivata da un frazionamento posteriore al 1997, far verificare con apposita strumentazione i requisiti acustici passivi. Già da tempo vengono riconosciute dai tribunali forti svalutazioni, in assenza di rispondenza ai requisiti di legge. Lo stesso probabilmente avverrà presto anche per le certificazioni energetiche.

 

6. Verificare la presenza di box/posto auto

Nell’eventualità che l’immobile sia in centro e sprovvisto di box auto o posto pertinenziale, controllare se, nel rispetto del Regolamento Edilizio locale, sia stato previsto il reperimento di un posto auto nel raggio di 500 m, al momento della realizzazione dell’unità abitativa. In tal caso esigere il posto abbinato senza ulteriori aggravi. Talvolta può capitare che venga allegato il parcheggio, per ottenerne il permesso di costruzione e poi il posto auto venga venduto separatamente per scopi di evidente lucro.

 

7. Procurarsi le carature millesimali

Le valutazioni condominiali, se esiste un condominio, non sono da sottovalutare. Le caratteristiche che incidono sul valore millesimale sono tante. La principale è la superficie utile, insieme agli eventuali accessori (cantine, box auto, giardini, terrazzi, ecc.). A questa verifica, vanno aggiunti i cosiddetti coefficienti correttivi che di solito differenziano le carature millesimali. Obbligatori ex lege (Circ. MLP12480/1966) sono: il coefficiente di destinazione, il coefficiente di piano, il coefficiente di orientamento, il coefficiente di prospetto (veduta), il coefficiente di luminosità, il coefficiente di funzionalità globale (vicinanza ai trasporti, presenza di ascensore sopra i tre piani, ecc.), il coefficiente di soggezione (esposizione ai venti), il coefficiente di altezza libera interna. Se ne possono aggiungere altri, quali il coefficiente di servitù e il coefficiente di isolamento termico, ultimo in termini di novità e in riferimento a quanto accennato al punto 4. Quindi farsi dare le tabelle aggiornate e farne la verifica con la valutazione economica richiesta, prima di effettuare l’acquisto definitivo.

 

8. Approfondire le volumetrie esistenti (o possibili)

Quando l’immobile è isolato, se è vetusto, verificarne l’eventuale possibilità di modifica, ampliamento e/o ristrutturazione in base agli strumenti urbanistici locali. Se invece è recente o nuovo, valutarne l’aspetto esterno, la fluidità delle forme e soprattutto, se a seguito di attenta osservazione, vi sono incongruenze visive, farsene dare una giustificazione convincente. In alcuni casi i garage sono venduti come appendici abitabili, lo stesso dicasi di sottotetti o cantine, di bagni nei seminterrati o nei sottotetti, di locali tecnici o porticati chiusi da vetrate o simili.

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